{"id":612,"date":"2026-01-05T10:31:17","date_gmt":"2026-01-05T10:31:17","guid":{"rendered":"https:\/\/urbanicom.de\/?p=612"},"modified":"2026-04-09T13:22:34","modified_gmt":"2026-04-09T13:22:34","slug":"handel-bleibt-nummer-eins","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/urbanicom.de\/?p=612","title":{"rendered":"Handel bleibt Nummer eins"},"content":{"rendered":"\n
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Artikel von Michael Reink, gesch\u00e4ftsf\u00fchrendes Vorstandsmitglied urbanicom e.V.und Bereichsleiter f\u00fcr Standort- und Verkehrspolitik beim Handelsverband Deutschland, erschienen in<\/em> Immobilien & Finanzierung, Ausgabe vom 02.01.2026<\/em><\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n\n\n\n

Vielen Innenst\u00e4dten geht es nicht gut. Die Diagnose reicht von Frequenzverlusten \u00fcber fehlende Funktionsmischung und strukturellen Leerst\u00e4nden bis hin fehlenden Investitionen durch klamme kommunale Haushalte. Hinzukommt eine Stadtbilddebatte, die bisher wenig Erbauliches oder gar eine Zielrichtung zustande gebracht hat. In Anbetracht der Tatsache, dass die Innenst\u00e4dte die wichtigsten Handelsstandorte sind, ist die Zustandsbeschreibung nebst fehlender L\u00f6sungsans\u00e4tze f\u00fcr den Handel alles andere als gut.<\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n

Doch schauen wir uns die Diagnose etwas genau an, um m\u00f6glicherweise daraus die zukunftsweisenden Schritte abzuleiten. Der Handel leidet seit Corona unter einer dauerhaften Konsumzur\u00fcckhaltung, die zun\u00e4chst veranlasst von den Lockdowns, vom Angriffskrieg in der Ukraine um ein Vielfaches \u00fcbertroffen wurde. Zudem sind deutliche Ausschl\u00e4ge durch weitere internationale Krisen z.B. in Gaza abzulesen. Die Unsicherheit der M\u00e4rkte, die Unsicherheit im politischen Agieren ehemaliger Freunde, die Unsicherheiten durch die Digitalisierung etc. f\u00fchren dazu, dass die Verbraucher das Geld nicht f\u00fcr den Konsum ausgeben. Interessant ist dabei die hohe Komponente internationaler Ereignisse, die von der Bundesregierung nur sehr bedingt beeinflussbar sind.<\/p>\n\n\n\n

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Im Zuge der schlechten Konsumlaune haben die Ums\u00e4tze des Handels preisbereinigt in den letzten Jahren quasi eine Seitw\u00e4rtsbewegung gemacht. Der Onlinehandel hat etwas dazugewonnen, wobei die Wachstumsraten insgesamt schw\u00e4cher geworden sind. Wenn die Sondereffekte der Coronazeit herausgerechnet werden, wird jedoch erkennbar, dass das Wachstum des Online-Handels weiterhin kontinuierlich zunimmt. Ein Ende dieser Entwicklung ist nicht absehbar. Der Handel wei\u00df daher, dass Investitionen in den Online-Handel, in Social-Media-Aktivit\u00e4ten, in KI bzw. insgesamt in die Digitalisierung notwendig sind. Jedoch sind die M\u00f6glichkeiten von Investitionen derzeit begrenzt, da etliche Unternehmen w\u00e4hrend der Corona-Zeit auf R\u00fccklagen zur\u00fcckgegriffen haben. Somit wirken die f\u00fcr den Einzelhandel verh\u00e4ngten Lockdowns bis heute fort.<\/p>\n\n\n\n

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Zudem muss sich jedes Unternehmen die ehrliche Frage stellen, inwiefern nicht nur Umsatzzuw\u00e4chse, sondern auch echte Gewinne im Zuge von Digitalisierungsma\u00dfnahmen zu erzielen sind. So gaben bei einer Umfrage des Fachverbandes \u201eHandelsverband Textil, Schuhe, Lederwaren (BTE)\u201c 60 Prozent der H\u00e4ndler an, keine Gewinne durch den Online-Handel zu generieren. Somit ist der Online-Handel f\u00fcr einen Gro\u00dfteil der station\u00e4ren Unternehmen eine Serviceleistungen gegen\u00fcber den Kunden und im Wirtschaftsplan eher auf der Kostenseite zu verbuchen. Da der wesentliche Umsatz bei den wenigen \u201eGate-Keepern\u201c zu finden ist \u2013 vor allem die gro\u00dfen Online-Plattformen \u2013 bieten viele H\u00e4ndler ihre Produkte dort an. Jedoch ist es bei Produktsuche der Kunden nur m\u00f6glich, ca. 30 Angebote der Unternehmen auf der ersten Seite der Suchmaschinen oder Online-Plattformen abzubilden. Diese Platzierung ist entscheidend f\u00fcr den erfolgreichen Verkauf der Produkte und l\u00e4sst sich erkaufen. Die Konsequenz ist jedoch, dass von allen bundeweiten Online-Anbietern nur sehr wenige tats\u00e4chlich f\u00fcr den Kunden sichtbar und somit relevant sind. Es gibt daher ein gewisses \u201eHighlander-Prinzip\u201c in der Systematik des Online-Handels. Im Ergebnis muss der Einzelhandel dem Kundenwunsch nach mehr digitalen Angeboten nachkommen, auch wenn dies in vielen F\u00e4llen nur ein kostspieliges Serviceangebot sein wird.<\/p>\n\n\n\n

Gem\u00e4\u00df der Befragungsergebnisse der H\u00e4ndler vor Ort, haben die Kundenfrequenzen vielfach nachgelassen. Dies wird teilweise durch automatisierte Frequenzmessungen best\u00e4tigt, wobei einige Innenst\u00e4dte das normale Vor-Corona-Niveau wieder erreicht bzw. sogar \u00fcbertroffen haben. Dennoch bleibt, dass die Verbindung von Konsumzur\u00fcckhaltung und Frequenzverlusten zu Gesch\u00e4ftsaufgaben gef\u00fchrt haben. Dies ist kein neues Ph\u00e4nomen, da seit Jahren ein Abschmelzungsprozess vor allem beim kleinen und nicht filialisierten Handel festzustellen ist. Diese Gesch\u00e4ftsverluste konnten jedoch oft durch Nachvermietungen von Finalunternehmen oder Nutzungs\u00e4nderungen (z.B. Gastronomie) kompensiert werden. In den Jahren 2020 bis 2022 hatten sich die Gesch\u00e4ftsaufgaben jedoch verdoppelt, so dass struktureller Leerstand entstanden ist, der in vielen Innenst\u00e4dte bis heute nicht abgebaut werden konnte. Dabei ist der Handel eine sehr dynamische Branche, so dass den Gesch\u00e4ftsaufgaben gem\u00e4\u00df des KFW-Gr\u00fcndungsmonitors j\u00e4hrlich rund 125.000 Neugr\u00fcndungen gegen\u00fcberstehen.<\/p>\n\n\n\n

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Daher gilt es, diese Gr\u00fcnderwelle weiter zu unterst\u00fctzen, auszubauen und den Gr\u00fcndern bzw. Startups Hilfestellungen anzubieten. Die Idee daf\u00fcr ist alt und l\u00e4ngst bew\u00e4hrt: Gr\u00fcnderzentren. Diese m\u00fcssen jedoch gezielt auf die Gr\u00fcndung in den Innenst\u00e4dten als \u201eInnerst\u00e4dtische Gr\u00fcnderzentren\u201c weitergedacht werden, wie dies bereits in einigen St\u00e4dten umgesetzt wird. Hierbei fungieren die Kommunen als Zwischenmieter, geben Zusch\u00fcsse z.B. f\u00fcr die Miete, die Ladengestaltung sowie den Wareneinkauf und bieten Schulungen nebst weiterer Unterst\u00fctzung an. Dies bietet die M\u00f6glichkeit die jahrzehntelange Erfolgsgeschichte der kommunalen Gr\u00fcnderzentren in die Innenst\u00e4dte zu adaptieren. Gleichzeitig k\u00f6nnen Existenzgr\u00fcnder im Handel unterst\u00fctzt, Arbeitspl\u00e4tze geschaffen, der Branchenmix und die Attraktivit\u00e4t erh\u00f6ht sowie bestehende Leerst\u00e4nde abgebaut werden. Hierzu gibt es gute Beispiele aus Lohne oder Wittlich auf der vom Handelsverband Deutschland in Zusammenarbeit mit den Kommunalen Spitzenverb\u00e4nden und der Bundesvereinigung City- und Stadtmarketing aufgebauten Best-Practice-Datenpool www.unsere-stadtimpulse.de<\/a> .<\/p>\n\n\n\n

Eine weitere M\u00f6glichkeit zur Vitalisierung der Innenst\u00e4dte wird in einer Erh\u00f6hung der Multifunktionalit\u00e4t gesehen. Insbesondere die innerst\u00e4dtische Verdichtung der Wohnbev\u00f6lkerung gilt vielen als wirksamer Schl\u00fcssel. Dabei hat eine aktuelle Studie des Bundesministeriums f\u00fcr Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (BBSR) festgestellt, dass die Nutzungsmischung in den Innenst\u00e4dten seit jeher gegeben ist. Demnach sind 12 Prozent aller Erdgeschossnutzungen durch das \u201eWohnen\u201c belegt. Vielmehr gibt es in den Innenst\u00e4dten Nutzungscluster des Einzelhandels, der Gastronomie der \u00f6ffentlichen Verwaltung und teilweise der Kultur. Ab und zu ergeben sich r\u00e4umliche Symbiosen, wobei beispielsweise der Einzelhandel vornehmlich in der Fu\u00dfg\u00e4ngerzone zu finden ist. Die Ausstrahlungseffekte der \u201eHauptgesch\u00e4ftslage\u201c sind jedoch derart gro\u00df, dass ganze Innenst\u00e4dte mit der G\u00fcte und dem Angebot in der Hauptgesch\u00e4ftslage gleichgesetzt werden (\u201eWir gehen in die Stadt\u201c). Dabei kann die Erh\u00f6hung der Wohnbev\u00f6lkerung durchaus zu Konflikten in Form von neuen Gemengelagen f\u00fchren. Die bisher im Verh\u00e4ltnis von Gewerbegebieten zu Wohngebieten bekannte \u201eheranr\u00fcckende Wohnbebauung\u201c kann zu Klagen der Wohnbev\u00f6lkerung gegen dem ans\u00e4ssigen Gewerbe in den Innenst\u00e4dten f\u00fchren. In der Regel werden die Urteile zugunsten der Wohnbev\u00f6lkerung getroffen, da der Schutz des einzelnen st\u00e4rker gewichtet wird als das wirtschaftliche Interesse eines Unternehmens. In der Konsequenz k\u00f6nnte dies zu unerw\u00fcnschten Verdr\u00e4ngungsprozessen f\u00fchren. \u201eUnerw\u00fcnscht\u201c deshalb, da das Wohnen keinen Einzugsbereich hat und somit keine \u201ehochrangig zentrale Funktion\u201c ist. Da das Wesen der Innenst\u00e4dte jedoch die \u201eKonzentration hochrangig zentraler Funktionen\u201c (Handel, Gastronomie, Kultur, \u00f6ffentliche Verwaltung) ist, w\u00fcrde eine Verdr\u00e4ngung genau das Gegenteil einer Vitalisierung der Innenst\u00e4dte bedeuten: Die Entwicklung hin zu Schlafst\u00e4dten. Daher ist die Umnutzung von ehemaligen Handelsfl\u00e4chen zu Wohnungen vielfach eine zukunftsweisende Ma\u00dfnahme. Dies hat aber st\u00e4dtebaulich mit Ma\u00df und Verstand zu geschehen. Zudem m\u00fcssen die dadurch entstehenden Gemengelagen pr\u00e4ventiv entsch\u00e4rft werden, indem die L\u00e4rmwerte der Technischen Anleitung zum Schutz gegen L\u00e4rm (TA L\u00e4rm) praxisgerecht erh\u00f6ht werden und der Messpunkt in die Wohnung verlagert wird. Bei dem bisher vorgegebenen Messpunkt au\u00dferhalb der Wohnung sind Schallschutzma\u00dfnahmen an der Fassade oder den Fenstern wirkungslos, so das der passive Schallschutz in Deutschland bisher keine Option zur Entsch\u00e4rfung von Gemengelagen ist.<\/p>\n\n\n\n

Eine Sonderform der Mischung von Einzelhandel und Wohnen ist das \u201eWohnen \u00fcber dem Lebensmitteleinzelhandel\u201c. Gem\u00e4\u00df einer Hochschulstudie kann allein durch das \u00dcberbauen der \u201eFlachm\u00e4nner\u201c des Lebensmitteleinzelhandels ein gro\u00dfer Teil des Wohnraumbedarfs gedeckt werden. Soweit die Theorie. In der Praxis stellt man jedoch schnell fest, dass die bestehenden Geb\u00e4ude allein statisch daf\u00fcr \u00fcberhaupt nicht ausgelegt sind. In erster Linie sind die Geb\u00e4ude zur Schaffung zeitgem\u00e4\u00dfer Handelsstandorte mit entsprechender Verkaufsfl\u00e4chengr\u00f6\u00dfe und Filiallogistik errichtet worden. Neben den unzureichenden baulichen Anforderungen (Statik) bestehen auch vielf\u00e4ltige wirtschaftliche Anforderungen bei diesen Mixed-Use-Immobilien. Diese Immobilien kosten in der Regel das 5-10fache einer klassischen Handelsimmobilie und sind in der Planung, im Bau und Betrieb erheblich aufw\u00e4ndiger. Zu den Herausforderungen geh\u00f6rt der Schallschutz (Klimaanlagen, M\u00fcllpressen, Anlieferung, Lautsprecherdurchsagen, Einkaufswagen, Kundenverkehr etc.), Geruchsemissionen (z.B. durch L\u00fcftungsger\u00e4te und Fettascheider) und Lichtemissionen durch Beleuchtung der Wohnungen im Zuge des Kunden- und Lieferverkehrs. Daher wird das Wohnen \u00fcber dem Lebensmitteleinzelhandel immer eine Nische bleiben, auch wenn unz\u00e4hlige Medienberichte etwas anderes suggerieren. Selbstverst\u00e4ndlich plant, baut und betreibt der Lebensmitteleinzelhandel seit Jahren derartige Immobilien. Dennoch funktionieren diese Spezialimmobilien nur an ausgew\u00e4hlten Standorten und sind in keiner Weise geeignet, den Wohnungsfehlbestand abzumildern.<\/p>\n\n\n\n

Sehr ermutigend ist im Hinblick auf die weitere Innenstadtentwicklung die Pr\u00e4gung der B\u00fcrger auf ihre Innenst\u00e4dte. Der Einzelhandel ist nach Lage aller Studien nach wie vor der Hauptgrund f\u00fcr einen Innenstadtbesuch. Die Kombination von Einzelhandel und Gastronomie bildet das \u00fcberwiegende Kopplungsveralten ab \u2013 und das generationen\u00fcbergreifend. Insbesondere junge Menschen im Alter von 16 bis 30 Jahren kommen zu 92 Prozent gern in ihre Innenstadt. Da das Einkaufsverhalten \u00fcber die Generationen mitgetragen wird, ist davon auszugehen, dass die Innenst\u00e4dte auch in Zukunft die wichtigsten Orte des Konsums sein werden. Dennoch gilt es zu Handeln und die Angebote des Handel sowie die Innenst\u00e4dten nach den Bed\u00fcrfnissen auch der jungen Generationen anzupassen. Demnach entwickeln sich die Innenst\u00e4dte immer mehr zu Orten in denen nicht nur konsumiert, sondern die Freizeit verbracht wird. Das erfordert eine andere Bespielung der Ladenfl\u00e4chen und Community-Building durch den Handel genauso, wie attraktive \u00f6ffentliche R\u00e4ume und eine durch die Kommunen kuratierte Funktionsmischung.<\/p>\n\n\n\n

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Es stellt sich die Frage, ob die Kommunen verstanden haben, dass sie sich nicht l\u00e4nger nur auf die guten Warenauslagen des Handels verlassen k\u00f6nnen, sondern selbst in der Pflicht sind, attraktive \u00f6ffentliche R\u00e4ume zu schaffen. Bei der einen oder anderen Kommune mag man Zweifel haben, da die letzten Investitionen offensichtlich in der 70er oder 80er Jahren get\u00e4tigt worden sind. Die ostdeutschen Kommunen stehen gem\u00e4\u00df einer Sonderauswertung der Deutschlandstudie Innenstadt 2024 in der Regel besser da, da die massive F\u00f6rderung und die Sonderabschreibungsm\u00f6glichkeiten in den 90er zu erheblichen Investitionen gef\u00fchrt haben. Infolge des damals bereits bestehenden Leitbildes der multifunktionalen Innenstadt sind die ostdeutschen Innenst\u00e4dte grunds\u00e4tzlich auch dort besser aufgestellt. Der Brandbrief der Oberb\u00fcrgermeister an den Bundeskanzler bez\u00fcglich der hohen kommunalen Verschuldung, des bestehenden Investitionsstaus und der Perspektive nur noch die Pflichtaufgaben erf\u00fcllen zu k\u00f6nnen, sollte Anlass zum Handeln sein. Denn eine attraktive Innenstadt geh\u00f6rt nicht zur Pflichtaufgabe der Kommune und bleibt dennoch der wichtigste Identifikationsstifter f\u00fcr die B\u00fcrger und B\u00fcrgerinnen. In Anbetracht der klammen kommunalen Haushalte muss zwangsl\u00e4ufig privates Kapital f\u00fcr die Innenstadtentwicklung mobilisiert werden. Die Blaupause kennen wir durch die Sonderabschreibungen f\u00fcr Investitionen in die ostdeutschen Innenst\u00e4dte aus den 90er Jahren. Die Wirkung ist bewiesen. Daher muss es eine Sonderabschreibung f\u00fcr strukturschwache Innenst\u00e4dte (Sonder-AfA-Innenstadt) im gesamten Bundesgebiet geben. Die damaligen Abschreibungsm\u00f6glichkeiten von 10 Prozent in 10 Jahren w\u00fcrden auch heute zu ver\u00e4nderten Wirtschaftlichkeitsberechnungen bei Investoren f\u00fchren. Die zun\u00e4chst f\u00fcr die Kommunen entstehenden Einnahmeverluste w\u00fcrden voraussichtlich zu erheblichen privaten Mehrinvestitionen f\u00fchren und in der Gesamtbilanz die Vitalisierung der Innenst\u00e4dte erst erm\u00f6glichen. Es ist demnach ein neuer Schulterschluss zwischen den Kommunen und dem Handel mit der Landes- und Bundespolitik von N\u00f6ten. Fragen des Mobilit\u00e4tswandels und der Transformation zu klimaresilienten Innenst\u00e4dten sind dabei noch gar nicht angesprochen und weisen auf die Gr\u00f6\u00dfe der Herausforderungen hin.<\/p>\n\n\n\n

Der Text ist erstmalig erschienen in Immobilien & Finanzierung, Ausgabe vom 02.01.2026<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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