Artikel vom Michael Reink, geschäftsführendes Vorstandsmitglied urbanicom e.V.
erschienen in Immobilien-Finanzierung – der langfristige Kredit

Die deutschen Innenstädte sind mal wieder in den Schlagzeilen. Grund dafür war in den vergangenen Jahrzehnten vornehmlich die Konkurrenz zur Grünen Wiese. Das hat sich in den letzten zehn Jahren sukzessive in Richtung der Konkurrenz zum Online-Handel verlagert. Mittlerweile hat der Onlinehandel einen Anteil am Gesamtumsatz von 12,6 Prozent. Hierbei ist jedoch zu beachten, dass der Lebensmitteleinzelhandel, welcher für rund 44 Prozent der Gesamtumsätze des deutschen Handels verantwortlich ist, bisher nur eine geringe Onlinedurchdringung von 2,0 Prozent hat. Betrachtet man also nur den Non-Food-Handel liegen die Umsatzanteile bereits bei 18,4 Prozent. Bei der alleinigen Betrachtung der Leitbranchen der Innenstadt, dem textilen Einzelhandel sowie dem Handel mit Elektroartikeln, liegen die Umsätze sogar bei 23,1 bzw. 25,5 Prozent.

Das ist jedoch das Bild vor den pandemiebedingten Schließungen des Einzelhandels, die für den Online-Handel wie ein Katalysator gewirkt haben. So haben viele Bürger*innen in den Lockdowns erstmalig Waren online eingekauft – und viele werden dabei bleiben. Die Lockdowns haben bis auf wenige Ausnahmen (z.B. Lebensmitteleinzelhandel) letztendlich bewirkt, dass die Versorgung der Bevölkerung mit Waren aller Art nur über den Vertriebsweg Online-Handel möglich war. Der stationäre Handel wurde als konkurrierender Vertriebsweg vom Marktgeschehen ausgeschlossen.

Die Wirkung für die Innenstädte war und ist höchst unerfreulich. So sind beispielsweise die innerstädtischen Frequenzen bis zu über 90 Prozent zurückgegangen. Leider wurden auch in den Zeiten zwischen den Lockdowns im bundesweiten Durchschnitt nicht die Frequenzen vor der Pandemie erreicht. In Folge dieser Frequenzverluste mussten im Jahr 2020 für den textilen Einzelhandel Umsatzverluste in Höhe von 23 Prozent verkraftet werden. Im ersten Halbjahr 2021 lagen die Umsatzverluste in den Innenstädten sogar bei 73 Prozent. Gleichzeitig waren nicht alle Vertragspartner des stationären Handels in der Lage oder gewillt, angemessen auf diese Situation z.B. durch Mietreduzierungen zu reagieren. Auch wenn der Handelsverband Deutschland (HDE) mit dem Zentralen Immobilien Ausschuss (ZIA) durch den „Verhaltenskodex des Handels und der Immobilienwirtschaft“ eine angemessene Richtschur erarbeitet hat, muss festgestellt werden, dass Stundungen und Mietnachlässe nur in Verbindung mit Vertragsverlängerungen eher die Regel als die Ausnahme waren. Die derzeitigen 2G-Regeln im Einzelhandel bewirken ganz aktuell, dass die wichtigen Weihnachtsumsätze zum zweiten Mal nach 2021 unterdurchschnittlich sind. Die Wirkungen sind für viele Unternehmen existenzgefährdend.

Das wird Auswirkungen auf die Flächenentwicklung in den Innenstädten haben. Laut Studie des ivd sind in den A-Lagen der Klein- und Mittestädte die Leerstände auf 15 Prozent angewachsen, in den B-Lagen sind Leerstände von bis zu 25 Prozent zu verzeichnen. Dabei ist auch die Mietentwicklung bei Handelsimmobilien beachtlich. Haben sich die Mieten in den TOP-10 High-Street-Standorten seit den 90er Jahren verdoppelt, so ist in den Mittelstädten bzw. regionalen Zentren keine derart dynamische Steigerung zu verzeichnen. Dennoch müssen wir davon ausgehen, dass es sich bei den aktuellen Leerständen auch in den Metropolen nicht um die üblichen „Fluktuationsleerstände“ handelt, sondern diese Flächenaufgaben für längere Zeit im Stadtbild sichtbar sein werden. Der Handel reagiert ohnehin seit einiger Zeit durch geringere Flächennachfragen und der Nachfrage von kleineren Flächengrößen auf die Digitalisierung. Auch hier haben die pandemiebedingten Schließungen zu einer Beschleunigung der ohnehin schon dynamischen Prozesse geführt.

Es bleibt zu hoffen, dass die Bürger nach dem Ende der Pandemie wieder in Ihre Innenstädte zurückkehren werden. Aber was werden sie vorfinden. Städte die oft auf Jahrzehnte auf Verschließ gefahren worden sind. Es gibt leider zu viele Innenstädte, in denen die Aura der 70er und 80er Jahre durch die Gassen weht. Vernachlässigte öffentliche Grünanlagen, unzureichende Sitzmöglichkeiten, ein austauschbares Angebot des Handels und partiellen Investitionsstau. Dabei ist die Analyse rasch vollzogen aber auch nicht immer fair. Städte können sich nicht alle fünf Jahre neu erfinden. Filialisierte Handelsunternehmen haben sich durch Qualität und gutes Management gegenüber dem kleinteiligen privatgeführten Einzelhandel durchsetzen können und dominieren daher durch die gute Nachfrage ihrer Produkte die A-Lagen. Die Wettbewerbsbedingungen sind für den kleinteiligen privatgeführten Einzelhandel wiederum schwieriger, da er z.B. nicht auf Skaleneffekte setzen kann. Die Herausforderungen der Digitalisierung kommen noch hinzu.

Die Gemengelage zur Gesundung der Innenstädte ist daher herausfordernd. Erschwerend kommt hinzu, dass der Onlinehandel dem stationären Handel die Alleinstellung der Warenverfügbarkeit genommen hat. Diese Alleinstellung war jedoch der Grund, weswegen viele Innenstädte trotz eines erheblichen Sanierungs- und Investitionsstaus mit hohen Frequenzen gut funktioniert haben. Nicht die städtebauliche Güte hat die Menschen angelockt, es waren die immer wieder neuen und begehrenswerten Produkte. Heutzutage erwarten die Kunden*innen jedoch eine ubiquitäre Warenverfügbarkeit – jederzeit, überall, bequem, preiswert – und tragen dieses Angebot über ihr Handy in der Westentasche. Für die Innenstädte bedeutet dies einerseits weniger Sogwirkung des Handels und gleichzeitig die Notwendigkeit zur städtebaulichen Aufwertung. Gleichzeitig muss die nachlassende Sogwirkung des Einzelhandels durch die „Nachbarn des Handels“ kompensiert werden, wenn die Frequenzen auf dem bisherigen Niveau gehalten werden sollen. Das ist nicht trivial, da auch diese Nachbarn des Handels mit der digitalen Transformation begonnen haben. Beispielsweise werden durch die „digitale Verwaltung“ etliche Behördengänge unnötig und dadurch die Servicequalität der öffentlichen Verwaltung verbessert. Gleichzeitig nimmt man den Bürgern*innen einen Anlassbezug für einen Innenstadtbesuch und sorgt quasi durch Verwaltungshandel für eine zusätzliche Reduzierung der Frequenzen. Banken und Versicherungen konsolidieren ihre Filialnetze und auch die Gastronomie lernt über die Lieferdienste, dass sie nicht immun gegen die fortschreitende Digitalisierung ist. Neben diesen „freien Frequenzen“ (Zielort ist frei wählbar) ergeben sich auch im Bereich der „gebundenen Frequenzen“ (Zielort ist fremdbestimmt) Veränderungen. So wird das Homeoffice zwar dafür sorgen, dass etliche Pendler nicht mehr zu den Tagesspitzen die Zufahrtswege in die Innenstädte als Bürostandorte verstopfen. Gleichzeitig bedeutet dies für den Handel ein verringertes Potenzial an Kunden*innen im Nahbereich.

Letztendlich wird eines deutlich erkennbar: Die Innenstädte funktionieren nur als „System“. Dieses wurde lange Jahre vom Handel dominiert. Diese Dominanz wird sukzessive abgebaut, wobei der Handel voraussichtlich auch in Zukunft der Frequenzbringer Nummer eins sein wird. Aber die notwendigen Investitionen sind in allen Bereich zu tätigen. Daher hat das Bundesministerium des Inneren für Bau und Heimat (BMI) 2020 auf Initiative des Handelsverband Deutschland den „Beirat Innenstadt beim BMI“ berufen. Dieser repräsentiert alle relevanten Wirtschaftsakteure der Innenstädte sowie die kommunalen Spitzenverbände. Damit wurde eine Struktur geschaffen, die die notwendigen Maßnahmen im gegenseitigem Einvernehmen reflektieren und Handlungsempfehlungen geben kann. Ein erstes Ergebnis ist die Innenstadtstrategie des Beirat Innenstadt, welche nach Aussagen des aktuellen Koalitionsvertrages auch in der neuen Legislaturperiode laufend fortgeschrieben werden soll.

Dadurch wird ein Dialog zwischen der Bundesregierung, den kommunalen Spitzenverbänden und der Wirtschaft hergestellt, welcher zu einem laufend aktualisierten konkreten Maßnahmenkatalog führt. Das ist in der bisherigen Städtebaupolitik einmalig und zeigt den Willen aller Beteiligen, das „System Innenstadt“ zukunftsfähig zu machen.

Korrespondierend dazu wurde vom Haushaltsausschuss des Bundestages das Förderprogramm „Zu- kunftsfähige Innenstädte und Zentren“ mit einem Gesamtvolumen von 250 Millionen Euro auf den Weg gebracht. Diese Mittel werden in den nächsten fünf Jahren den bisher ausgesuchten 238 Kommunen helfen, die Entwicklung ihrer jeweiligen Innenstadt zu befördern. Daraus ist der feste Wille der Bundesregierung zur Vitalisierung der Innenstädte abzulesen, auch wenn der Handelsverband Deutschland sowie die kommunalen Spitzenverbände eine jährliche Sonderförderung in Höhe von 500 Millionen Euro in den kommenden fünf Jahren gefordert haben und weiterhin fordern. Zudem besagt der Koalitionsvertrag, dass die Städtebauförderung von derzeit 790 Millionen Euro jährlich gesichert und dauerhaft erhöhen wird. Viel Geld, dass sinnvoll investiert werden muss. Ergänzend sei erwähnt, dass wirtschaftswissenschaftliche Untersuchungen, z. B. der Hochschule für Technik Stuttgart ergeben haben, dass jeder eingesetzte Förder-Euro bis zu acht weitere Euro an privaten und öffentlichen Folgeinvestitionen auslöst.

Um die Investitionen in den Innenstädten zusätzlich anzureizen, fordert der Handelsverband Deutschland neben diesen direkten Fördermitteln eine Sonder-AfA-Innenstadt. Derartige Sonderabschreibungen wurden bereits in den 90er Jahren erfolgreich zur Vitalisierung der Innenstädte in den damals neuen Bundesländern ermöglicht.

Exkurs: Sonder-AfA-Innenstadt Um eine gute Durchmischung von Nutzern und Bewohnern zu ermöglichen, bedarf es umfangreicher öffentlicher, aber mindestens ebenso sehr auch privater Investitionen. Damit diese Investitionen attraktiv sind, müssen sie einen angemessenen und sicheren Ertrag erzielen. Dies kann natürlich grundsätzlich über hohe Mieten erreicht werden, die aber oftmals abschreckend auf Mietinteressenten, sei es privat oder gewerblich, wirken. Ein anderer Weg die Nettorendite – und nur die ist für einen Investor entscheidungsrelevant – zu erhöhen, ist die Senkung der Steuerlast durch eine Erhöhung der Abschreibung bei Investitionen in innerstädtische Gebäude. Dadurch würden sich solche Investition wesentlich schneller amortisieren, als es heute der Fall ist. Davon würde auch der Einzelhandel profitieren: Ist der Einzelhändler selbst der Eigentümer seiner Geschäftsräume, hat er unmittelbar den Vorteil der höheren Abschreibung und dadurch geringeren Steuerlast. Ist er Mieter, kann er mit dem Vermieter eine niedrigere Miete vereinbaren, als es bei der normalen Gebäudeabschreibung der Fall wäre. Die steuerlich zulässigen Abschreibungen bei Gebäuden sind grundsätzlich sehr niedrig. Denn nach § 7 Einkommensteuergesetz (EStG) beträgt der jährliche Abschreibungssatz bei Betriebsgebäuden 3 Prozent und bei Wohngebäuden sogar 2 Prozent. Zwar hat die neue Regierungskoalition beschlossen, den Abschreibungssatz für Wohngebäude ebenfalls auf 3 Prozent zu erhöhen, aber auch damit erstreckt sich die Nutzungsdauer immer noch über einen sehr langen Zeitraum. Ergänzend gibt es zwar die Möglichkeit der Sonderabschreibungen nach §§ 7h und i EStG in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten und bei anerkannten Baudenkmalen. Hier können im Jahr der Herstellung und in den folgenden sieben Jahren jeweils bis zu 9 Prozent und in den folgenden vier Jahren jeweils bis zu 7 Prozent der Herstellungskosten abgeschrieben werden. Diese Möglichkeit besteht allerdings nicht für Neubauten in den Sanierungsgebieten. Auch die (erhöhten) Abschreibungen für Baudenkmale und Gebäude in Sanierungsgebieten, die für eigene Wohnzwecke genutzt werden, sind an die Erfüllung der rest- riktiven Kriterien der §§ 7h und i EStG gebunden. Eine Erweiterung der erhöhten Abschreibungen auf das gesamte Gebiet der Innenstadt in Form einer Sonder-AfA-Innenstadt ist daher aus Sicht des Handelsverband Deutschland ein geeigneter Schlüssel, Investitionen in den Innenstädten anzuregen. Wenn der Gesetzgeber von Herstellungskosten spricht, ist es wichtig, diese genau abzugrenzen. Denn nur sie müssen planmäßig abgeschrieben werden. Im Gegensatz dazu kann normaler Erhaltungsaufwand immer in dem Jahr, in dem er anfällt, vollständig abgeschrieben werden. Die Herstellungskosten bzw. Anschaffungskosten sind die Aufwendungen, die geleistet werden, um das Gebäude zu erwerben und ihn in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen, d.h. funktionstüchtig zu machen. Dabei unterscheidet die Finanzverwaltung drei Fälle: 1. Objektive Funktionstüchtigkeit 2. Subjektive Funktionstüchtigkeit 3. Hebung des Standards Zu 1.: Ein Gebäude ist objektiv funktionsuntüchtig, wenn für seinen Gebrauch wesentliche Teile objektiv nicht nutzbar sind. Dies kann z. B. die Heizung sein. Wird sie erneuert, liegen in der Regel Anschaffungskosten vor, die planmäßig abgeschrieben werden müssen. Zu 2.: Ein Gebäude ist subjektiv funktionsuntüchtig, wenn es für den gedachten Zweck nicht nutzbar ist. Soll z.B. ein bisher gewerblich genutzter Teil als Wohnung vermietet werden oder umgekehrt, sind die dafür getätigten Aufwendungen den Anschaffungskosten zuzurechnen und planmäßig abzuschreiben. Zu 3.: Der Standard eines Wohngebäudes wird gehoben, wenn ein Wechsel von einem sehr einfachen auf einen mittleren oder einem mittelern auf einen sehr anspruchsvollen Standard erfolgt. Dafür müssen in mindestens drei der zentralen Ausstattungsmerkmale Heizungs-, Sanitär-, Elektroinstallation und Fenster eine Erhöhung des Gebrauchswerts erfolgen. Diese Bedingung kann auch dann erfüllt sein, wenn sich durch die Sanierung die Nutzungsdauer des Gebäudes deutlich verlängert. Vereinfachen kann aus der obigen Beschreibung der Schluss gezogen werden, dass attraktivere Innenstädte attraktivere Immobilien erfordern, sei es hinsichtlich ihrer Substanz oder ihrer Nutzungsmöglichkeiten. Und die Verbesserungen mit denen eine höhere Attraktivität erreicht werden kann, führen typischerweise zu Herstellungskosten, die zurzeit noch über einen sehr langen Zeitraum abgeschrieben werden müssen. Und selbst wenn ein Investor diese Zeit hat – die Innenstädte haben sie nicht. Für innerstädtische Gebiete sollten deshalb zumindest die Abschreibungssätze gelten, die auch in Sanierungsgebieten angewendet werden. Ergänzend sollten diese Regelungen auch auf Neubauten ausgeweitet werden. Exkurs Sonder-AfA-Innenstadt: Autor: Ralph Brügelmann, Abteilungsleiter Steuern & Finanzen Handelsverband Deutschland (HDE)

Für die gewünschte Entwicklung in Richtung multifunktionaler Innenstädte Bedarfs es von Seiten des Gesetzgebers jedoch ein wenig mehr. Bei der Betrachtung des Rechtsrahmens fällt auf, dass die zumeist als „Kerngebiet“ ausgewiesenen Innenstädte etliche Funktionen nur ausnahmsweise zulassen. Die gilt insbesondere für das innerstädtische Wohnen. Das ist dem Wunsch geschuldet, Gemengelagen, sprich das räumliche Nebeneinander von sich ausschließenden Funktionen, weitestgehend auszuschließen. Wenn die Innenstädte jedoch zukünftig multifunktional werden sollen, sind diese G

mengelagen nicht von vornherein auszuschließen. Vielmehr sollte die Gemengelage zukünftig zur „typischen Situation“ in der Innenstadt werden. Das bedeutet nicht, dass das direkten Nebeneinander von Schwerindustrie und Wohnen, wie zu Beginn der Industrialisierung, wiederkehren soll. Jedoch sind auch im Emissionsschutz die modernen technischen Möglichkeiten des aktiven und passiven Schallschutzes deutlich stärker zu berücksichtigen. So hat bespielweise Adidas im Rahmen des Projektes „Storefactory“ in einem Berliner Shoppingcenter den Kunden*innen die Möglichkeit geboten, ihre eigenen Pullover zu gestalten und direkt vor Ort anfertigen zu lassen. Auch kehren Manufakturbetriebe z.B. in der Fahrradproduktion oder Schneidereien in die Innenstädte zurück. Diese positiven Entwicklungen, die auch durch Mietreduzierungen ermöglicht werden, tragen zur Verbesserung der funktionalen Attraktivität bei. Zur dauerhaften Sicherung muss jedoch auch der Rechtsrahmen diese

„Neue Idee von einer Innenstadt“ mittragen und Rechtssicherheit bieten.

Alle Faktoren und derzeitige Bestrebungen zusammengerechnet, können die Innenstädte sich tatsächlich zu den vielzitierten „Third Places“ und Begegnungsorten entwickeln. Dabei wird der Faktor Kommunikation ein wesentlicher Anlass für den Besuch einer Innenstadt sein und bleiben. Der Handel wird in den Fußgängerzonen teilweise anderen Nutzungen weichen und somit voraussichtlich an Dominanz einbüßen, diese , absolut betrachtet, jedoch in einem Großteil der Kommunen behalten. Ziel sind lebenswerte Orte zum Konsumieren und Kommunizieren mit einem Höchstmal an unterschiedlichen Nutzungen. Wie das geht zeigt der Best-Practice-Datenpool www.unsere-stadtimpulse.de, den der Handelsverband Deutschland in Zusammenarbeit mit dem Deutschen Städtetag, dem Deutschen Städte und Gemeindebund sowie der Bundesvereinigung City- und Stadtmarketing Deutschland aufgebaut hat. Ein Blick lohnt sich – versprochen.

Michael Reink, geschäftsführendes Vorstandsmitglied urbanicom e.V.
Bereichsleiter Standtort- und Verkehrspolitik Handelsverband Deutschland (HDE)
zuerst erschienen in Immobilien-Finanzierung – der langfristige Kredit, Ausgabe 1/2022